미국 리츠 투자 공부

리츠란? 

 

리츠(REITs: real estate investment trust)는 투자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대료 등의 수익금을 투자자에게 배당 형태로 지급하는 일종의 부동산 간접 투자 회사이다. 부동산에 투자하여 배당금이 안정적일 뿐만 아니라, 상장된 경우에는 주식이나 ETF처럼 주식시장에서 자유롭게 거래할 수 있다. 

 

아래는 리츠의 기본 구조를 보여준다. 

 

리츠의 기본 구조 , 출처: http://reits.molit.go.kr/svc/svc/openPage.do?pageId=010100

 

 

미국에서 리츠를 운영 하려면 몇 가지 조건을 충족해야 하는데, 수익과 관련된 부분은 아래와 같다.

 

<리츠 운영의 조건>

• 전체 자산의 75%를 부동산에 투자하여야 한다.   
• 순 수익의 75%는 임대료, 모기지론의 이자 등의 부동산 관련 사업에서 확보하여야 한다.   
• 매년 순이익의 90%를 배당으로 지급해야 한다.

 

리츠는 기본적으로 부동산 자산에 투자하기 때문에, 
부동산 직접 투자와 유사하나 간접투자에 따른 몇 가지 장점이 있다.

 

<리츠의 장점>

• 안정적인 배당 지급 - 연간 3~8%
• 기초 자산가격 상승에 따른 주가 상승 기대
• 분산 투자 - 글로벌 상업/주거/오피스 등에 분산 투자 가능
• 관리 비용, 거래 비용이 없음
• 소액 투자 가능

 

국내 투자자에게도 잘 알려 리얼리티 인컴과 분당의 국내 오피스텔을 비교해 보자. 

 

<직접 투자 VS 리츠>

분당구 서현동에 있는 한 오피스텔의 시세이다. 
대략 2억에 실거래가 되고, 임대는 보증금 1천만원에 월세 70~75만원 정도이다.

'11년 1.4억 하던 오피스텔이 현재 2억에 거래되고 있다.

출처 - 네이버

 

 

국내 오피스텔 투자.

• 기본 가정
  • 1억 자기자본, 1억 대출
  • 예상 월 임대료 75만원
  • 각종 부가비용(부동산, 세금, 수리비) : 50만원/연
  • 이자율 3%(연 300만원)
  • 자산 가격 상승율(10년) : 38.7% (연평균 3.3%)
• 연간 수익금 = 75만원 * 12개월 - 50만원 - 300만원 = 550만원
• 자산 가격 상승 기대(10년) = 2억 * 38.7% = 7,740만원 

=> 1억 투자로 10년 뒤에 1.3억 수익 기대

 

리얼리티 인컴

• 기본 가정
  • 시가 배당율 : 4.4%
  •  자산 가격 상승율(10년): 87% (연평균 6.5%)
• 연간 배당금 = 1억*4.4% = 440만원 
• 자산 가격 상승 기대(10년) = 1억 * 87% = 8700만원

자산 가격 상승율(10년) : 

=> 1억 투자로 10년 뒤에 1.3억 수익 기대

 

위 분석에는 참고로 세금은 고려하지 않았다. 

 

위의 예상 수익율은 거의 비슷하지만,
리츠와 오피스텔의 수익율이 천차만별이므로 실제로는 상품 선택에 따라서 승패가 갈릴 수 있다. 

 

개인적인 생각으로는, 부동산을 보는 안목이 있다면 직접 투자가 더 유리할 수 있다. 
다만, 나처럼 귀차니즘이 강하거나 리스크 회피적인 사람은 리츠 투자도 추천할만 하다. 

 

<리츠 가치 분석>

리츠 수익은 일반 기업분석과 다른 FFO(Funds from Operation)을 주로 사용한다. 

 

FFO= 순이익 + 할부상환 + 감가상각 – 자산매각이익

 

순이익에서 일종의 비현금성 비용을 제외한 순수 현금흐름이라 볼 수 있다. 
FFO를 통해 실제 배당 지급 여력을 확인하고, 다른 리츠와 가치 비교를 할 수 있다. 
FFO에 자본지출 비용, 유지보수 비용을 고려한 AFFO(adjusted FFO)를 사용하기도 한다.

참고로 순이익만 비교하면 배당 수익율이 100%를 초과하는 리츠가 많다. 

FFO & AFFO (출처 : https://corporatefinanceinstitute.com/)

 

<이자율 상승과 리츠 투자>

• 대부분의 리츠는 레버리지를 이용해 부동산에 투자한다. 당연히 이자율이 오르면 비용부담이 커벼 오르면 임대료를 올려야 한다. 하지만 임대료 상승분은 결국 금융기관으로 이전되고, 임대료 부담에 따라 공실율은 증가할 가능성이 있어서 단기적으로 이자율 상승은 리츠 시장에 부정적이다. 
• 하지만 인플레이션 상황에서 장기적으로 부동산의 자산가치 상승이 기대되기 떄문에,
  이자율 상승이 반드시 리츠 투자에 부정적이라 볼 수 없는 없다. 
  
  

<미국 리츠의 종류>

리츠는 투자하는 부동산 종류에 따라서 구분이 될 수 있다. 
쇼핑몰, 주택, 오피스, 데이터 센터, 기지국, 물류센터 등 다양한 부동산에 투자하는 리츠가 있다. 
주 투자 항목에 따라서, 수익율/안정성/성장성이 모두 다르다. 

예를 들어,

• 주택 리츠는 안정성은 좋지만 상대적으로 수익율이 낮다.
• 데이터 센터, 물류센터 등은 성장성이 좋지만, IT 산업의 부침에 따라 가격 변동성이 있는 편이다.
• 오피스 리츠는 수익율은 좋지만, 경기 변동에 취약한 편이다.

아래는 주요 미국 리츠의 수익율이다.

종류	티커	주요 투자자산	배당율 (22.03.05)	10년 주가 상승	연평균 주가 상승
Realty Income	O	쇼핑몰	4.43%	87.4%	6.48%
Equity Residential	EQR	주거용 부동산	2.72%	80.4%	6.08%
Welltower Inc	WELL	헬스케어	2.80%	59.3%	4.76%
Boston Propertie	BXP	오피스	3.18%	28.3%	2.53%
Digital Realty Trust	DLR	데이터 센터	3.50%	92.1%	6.75%
W. P. Carey	WPC	창고, 오피스	5.22%	78.8%	5.98%
AGNC Investment	AGNC	모기지	11.03%	-58.1%	-8.33%
Prologis	PLD	창고, 물류센터	2.09%	347.0%	16.15%
American Tower Co	AMT	무선 기지국	2.33%	280.7%	14.30%

참고로 AGNC는 모기지 채권에 투자하는 리츠이다.
배당율은 높은 반면, 주가가 지속적으로 하락하기 때문에 투자에 주의를 요한다.

 

 

※ 개인적으로 공부한 내용을 정리한 글입니다. 절대 리츠 투자 추천 글은 아닙니다.